關(guān)于印發(fā)甘肅省物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施辦法的通知

甘肅省發(fā)展和改革委員會(huì )

甘肅省住房和城鄉建設廳關(guān)于印發(fā)

甘肅省物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施辦法的通知

各市、州發(fā)展改革委（物價(jià)局）、房管局（建設局），蘭州新區經(jīng)濟發(fā)展局：

為進(jìn)一步規范全省物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主、使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，根據《中華人民共和國價(jià)格法》、《物業(yè)管理條例》、國家發(fā)展改革委、建設部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》、《甘肅省價(jià)格管理條例》、《甘肅省物業(yè)管理辦法》等法律、法規和規章，我們修訂完善了《甘肅省物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施辦法》，現予印發(fā)，請貫徹執行。

甘肅省發(fā)展和改革委員會(huì )   甘肅省住房和城鄉建設廳

2013年12月23日

甘肅省物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施辦法

第一條  為進(jìn)一步規范全省物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，根據《中華人民共和國價(jià)格法》、《物業(yè)管理條例》、國家發(fā)展改革委、建設部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》、《甘肅省價(jià)格管理條例》、《甘肅省物業(yè)管理辦法》等法律、法規和規章，制定本實(shí)施辦法。

第二條  本實(shí)施辦法適用本省行政區域內的物業(yè)服務(wù)收費及監督管理。

第三條  本實(shí)施辦法所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及其配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費用。

第四條  政府提倡建設單位、業(yè)主(業(yè)主委員會(huì ))通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)；鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展正當的價(jià)格競爭，禁止價(jià)格欺詐等價(jià)格違法行為，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費通過(guò)市場(chǎng)競爭形成。

第五條  物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行統一領(lǐng)導，分級管理。

省發(fā)展和改革委員會(huì )會(huì )同省住房和城鄉建設廳負責制定全省物業(yè)服務(wù)收費政策，指導、協(xié)調全省物業(yè)服務(wù)收費的監督管理工作。

市(州)政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責轄區內持有一、二級物業(yè)資質(zhì)證書(shū)及所轄各縣級市（區）內持有三級物業(yè)資質(zhì)證書(shū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)收費的監督管理工作。

縣政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責轄區內持有三級物業(yè)資質(zhì)證書(shū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)收費的監督管理工作。

第六條  物業(yè)服務(wù)收費堅持合理、公開(kāi)以及服務(wù)與收費標準相適應的原則。

第七條  普通住宅物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)；普通住宅以外(高級公寓、別墅、度假村等)的物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。

第八條  實(shí)行政府指導價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費，由省發(fā)展和改革委員會(huì )會(huì )同省住房和城鄉建設廳制定物業(yè)服務(wù)等級標準、物業(yè)服務(wù)收費基準價(jià)及浮動(dòng)幅度，原則上3年調整公布一次。

市(州)政府價(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，可按照省定物業(yè)服務(wù)等級標準，結合實(shí)際確定本地物業(yè)服務(wù)等級標準，并向省發(fā)展和改革委員會(huì )、省住房和城鄉建設廳備案。

第九條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應按管理權限向政府價(jià)格主管部門(mén)申請核定物業(yè)服務(wù)收費標準。申請核定時(shí)應提交物業(yè)服務(wù)收費的申請報告、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照、物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)、物業(yè)服務(wù)合同、小區物業(yè)管理的具體實(shí)施方案、服務(wù)內容及成本核算等資料。

第十條  新建普通住宅銷(xiāo)（預）售前，建設開(kāi)發(fā)單位應當參照國家建設部制定的示范文本和政府指導價(jià)的有關(guān)規定，制定臨時(shí)管理規約與通過(guò)招投標或者協(xié)議方式選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的附件。房屋買(mǎi)賣(mài)合同應當包括前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容，涉及物業(yè)買(mǎi)受人共同利益的約定應當一致。

第十一條  實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強行服務(wù)，強行收費。

第十二條  物業(yè)服務(wù)費按照產(chǎn)權面積計收。已辦理產(chǎn)權證的，以產(chǎn)權證記載的建筑面積為準，未辦理產(chǎn)權證的，以購房合同標明的建筑面積為準。

物業(yè)服務(wù)收費按月收取，經(jīng)業(yè)主同意，也可按季收取。

第十三條  物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行明碼標價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須按照國家發(fā)改委、建設部制定的《物業(yè)服務(wù)收費明碼標價(jià)規定》要求公示。市（州）、縣（市）政府價(jià)格主管部門(mén)負責審核本行政區域內的公示內容，價(jià)格監督檢查機構對明碼標價(jià)方式進(jìn)行監制。

第十四條  業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

酬金制是指在預收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

第十五條  實(shí)行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。

實(shí)行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。

物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構成一般包括以下部分：管理服務(wù)人員的工資、社會(huì )保險和按規定提取的福利費用；物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；物業(yè)管理區域清潔衛生費用；物業(yè)管理區域綠化養護費用；物業(yè)管理區域秩序維護費用；辦公費用；物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)服務(wù)合同約定的其它費用。

物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用由業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中另行約定，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳。

物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過(guò)專(zhuān)項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

在國家規定的質(zhì)量保修范圍和保修期內的維修和更換，應由開(kāi)發(fā)建設單位負責，不得動(dòng)用專(zhuān)項維修資金或者由業(yè)主承擔。

第十六條  實(shí)行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向業(yè)主大會(huì )或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

業(yè)主或者業(yè)主大會(huì )對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢(xún)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)答復。

物業(yè)服務(wù)收費采取酬金制方式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì )可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專(zhuān)業(yè)機構對物業(yè)服務(wù)資金年度預決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計。

第十七條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應當遵守國家和省上有關(guān)規定，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。

第十八條  業(yè)主應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。

第十九條  納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)建設單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金由開(kāi)發(fā)建設單位全額交納。

已交付給物業(yè)買(mǎi)受人或已符合交房條件，建設單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)已書(shū)面通知物業(yè)買(mǎi)受人，物業(yè)買(mǎi)受人沒(méi)有正當理由拒絕辦理房屋交付手續的，物業(yè)服務(wù)費自物業(yè)交付或書(shū)面通知之日起次月計收。業(yè)主或者物業(yè)使用人未入住的或入住后不使用期連續超過(guò)6個(gè)月的房屋，業(yè)主或者物業(yè)使用人應書(shū)面提出申請，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認后，從第7個(gè)月開(kāi)始，其物業(yè)服務(wù)費按收費標準的70%交納。

第二十條  物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位應當按照國家有關(guān)規定向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用，未收費到戶(hù)產(chǎn)生的損耗由供應單位承擔。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托方收取手續費，具體標準由雙方協(xié)商約定，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。供水、供電、供氣、供熱等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止提供服務(wù)。

第二十一條  物業(yè)管理區域內的供電轉供費按省發(fā)展和改革委員會(huì )的相關(guān)規定收取。

物業(yè)管理區域內的公共照明、智能化、景觀(guān)設施等其他共用水、電的費用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應單獨計量，嚴格按照政府價(jià)格主管部門(mén)規定的水、電價(jià)格政策，據實(shí)分攤并定期公布。

對供水、供熱等動(dòng)力設備發(fā)生的二次轉供能源費用由市、州政府價(jià)格主管部門(mén)結合當地實(shí)際確定。

物業(yè)管理區域內的綠化用水，免收污水處理費。

第二十二條  利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規定辦理有關(guān)手續。單位或個(gè)人所得收益應當主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。

第二十三條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。

第二十四條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并按服務(wù)收費標準收取服務(wù)費用的，其他部門(mén)和單位不得重復收取性質(zhì)和內容相同的費用。

第二十五條 業(yè)主（使用人）對房屋進(jìn)行裝修時(shí)，應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記。對實(shí)施物業(yè)管理過(guò)程中物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主或裝修人員收取裝修垃圾清運費、出入證件工本費、裝修押金等，具體標準及其管理辦法由各市、州政府價(jià)格主管部門(mén)制定。

第二十六條  實(shí)行物業(yè)小區出入證管理的，應當為業(yè)主免費配置一定數量的出入證（含IC卡等）。業(yè)主申請多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，由物業(yè)企業(yè)按制作成本收取成本費（卡證費）。

第二十七條  各級政府價(jià)格和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費行為的規范，加大監管力度，促使物業(yè)當事人雙方合理約定收費及有關(guān)事項。

各級政府價(jià)格監督檢查機構應當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內容、服務(wù)標準和收費項目、收費標準的價(jià)格監督檢查工作，對違反價(jià)格法律、法規和規定的，由政府價(jià)格主管部門(mén)依據《中華人民共和國價(jià)格法》、《價(jià)格違法行為行政處罰規定》和《甘肅省價(jià)格管理條例》等法規規定予以處罰。

第二十八條  本實(shí)施辦法由甘肅省發(fā)展和改革委員會(huì )和甘肅省住房和城鄉建設廳按各自職責負責解釋。

第二十九條  本實(shí)施辦法自2014年1月1日起執行。原甘肅省物價(jià)局、甘肅省建設廳2006年發(fā)布的《甘肅省物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施辦法》同時(shí)廢止。